Как правильно купить участок в коттеджном посёлке
Весна, уже совсем скоро начнётся дачный сезон. А параллельно активизируется строительство домов и коттеджей в Казани и пригородах. Люди поедут выбирать готовые участки, дома под строительство. Эта история происходит каждый год по всей стране. Конечно, надо отметить, что после того, как весной 2020 года люди посидели в изоляции, спрос на загородную недвижимость вырос дополнительно.Как уверяет «Авито Недвижимость» спрос на земельные участки, к примеру в Татарстане вырос на 30 процентов. А просто на загородную недвижимость на 60 %. Тысячи людей ежемесячно ищут участки и дома в соседних с Казанью районах. И как на любом рынке здесь тоже можно купить кота в мешке.
Занимаясь загородной недвижимостью уже много лет, чего мы только не насмотрелись. Попробуем дать рекомендации, на что обязательно надо обращать внимание при покупке земельного участка в коттеджных посёлках Казани. Впрочем, ряд рекомендаций подойдёт и для тех, кто хочет купить готовый коттедж.
Почему в последнее время мы рекомендуем покупать земельные участки именно в коттеджных посёлках, а не в частном секторе?
• Во-первых, большинство покупателей на рынке непрофессионалы и обращают внимание только на внешний вид участка или дома, максимум посмотрят какие-то документы и спросят знакомых. Найти подводные камни им будет непросто.• Второй момент в коттеджных поселках, как правило много участков, и если вам понравилось само месторасположение, то у Вас будет время чтобы все обдумать, изучить, приехать несколько раз на участок. В том числе самостоятельно и в разное время. Чтобы изучить, как ведутся работы, чистится ли снег, идёт ли строительство. Покупая участок в частном секторе, вы можете начать торопиться, боясь, что земельный участок купит кто-то другой. И, возможно, допустите ошибку, не изучив вопрос как следует. А у такого земельного участка, может быть, множество скрытых проблем. Какие-то можно решить, заказав ГПЗУ. А какие то, к можно увидеть только когда оттает снег; возможно участок затапливает, или на нём насыпной грунт и так далее.
• Третье и очень важное, покупая земельный участок или дома в коттеджных посёлках Казани, вы покупаете его у юридического лица, подписываете документы. Компания и ее учредители несут ответственность, Вам есть с кого спрашивать. Кстати, сейчас в некоторых коттеджных поселках под Казанью продают участки и коттеджи от частных лиц. Да это немного дешевле. Но все риски вы будете нести сами.
Сделаем маленькое отступление. Конечно, если у вас есть профессионалы, которые разбираются в земельном вопросе, опытные строители. Или что бывает очень часто Вам предлагают эксклюзивный участок в Казани по соотношению цена-качество ваши знакомые, можно купить и у частного лица в частном секторе.Наша статья для того большинства покупателей, у которых нет ни связей в гос. структурах, ни экспертов, готовых взять на себя оценку недвижимости. Для них покупка загородной недвижимости, именно в коттеджных посёлках будет более прозрачной, а значит и безопасной.
Конечно, надо понимать, покупка земли или дома в коттеджном посёлке под Казанью, не делает вас автоматически обладателем качественного, готового продукта. На этом рынке тоже хватает недобросовестных продавцов. Причём не всегда люди нацелены на обман, иногда просто застройщик переоценил свои силы или ему не хватило опыта.
С чего обычно начинают выбор участка в коттеджном поселке? Нужно выбрать направление, какой из районов под Казанью: Лаишевский район, Зеленодольский район, Верхнеуслонский район, Пестречинский район, Высокогорский район.
Выбирают загородное направление обычно исходя из следующих факторов:
• Близость к работе, так как логистика может испортить всё удовольствие от загородной жизни. Каждый день добираться по утрам полтора часа до работы, а потом обратно. Получится почти как в Москве. Старайтесь выбрать тот район, который наиболее удобен для Вас, чтобы добраться до Казани. Если вы не привязаны по работе или школе детей к Казани, то обратите внимание на следующий пункт.• Наличие инфраструктуры в районе. В каких-то пригородных районах Казани есть и нормальные садки, и школы, а в ряде загородных населённых пунктов есть и бассейн или ледяной каток. Кроме того, важны наличие больниц, поликлиник. Даже автосервиса и шиномонтажа. Сетевые магазины сейчас есть во всех пригородах Казани. Учитывайте, что практически ни в одном коттеджном посёлке Казани нет ни школ, ни детских садов. Если Вам это важно посмотрите варианты образовательных учреждений поблизости. Сейчас есть хорошие детские сады и неплохие школы и в пригородных районах. Возить каждый день ребенка в садик или школу в Казань, будет напряжно по времени, кроме того, это может отразиться и на здоровье ребёнка.
• Просчитав вышеперечисленные моменты, уже можно выбирать участок в коттеджном посёлке исходя из «характеристик души». То чего хочется именно Вам. Кому-то важно иметь в шаговой доступности или даже за забором своего участка лес. Для кого-то важна рыбалка, чтобы рядом была речка. Или еще, какие-то свои мечты и представления о загородной жизни. Сейчас под Казанью есть коттеджные поселки, в которых можно всё это найти.
Выбрав удобное загородное направление, можно перейти к непосредственно к выбору коттеджного посёлка. Тут, конечно, важен бюджет, но иногда лучше немного переплатить. Всё-таки как гласит поговорка «Дорого да мило, дёшево да гнило». Поэтому давайте исходить что дешевые, но «мутные» посёлки мы рассматривать не будем. Также не будем рассматривать уже полностью застроенные, завершённые коттеджные посёлки Казани. Купить там дом или земельный участок можно только на вторичном рынке, и цена явно будет завышена. Кроме того, выбор свободных участков будет ограничен.
Рассматриваем только те коттеджные посёлки, которые не так давно стартовали, или уже наполовину распроданы и частично застроены. Кстати, часто задают вопрос, СНТ или ИЖС должна быть земля в коттеджных посёлках? По нашему мнению, разница невелика. Так как есть пример успешных коттеджных посёлков, построенных на земле СНТ, такие как ГАИ-2 или Палландия. И есть множество провальных проектов с землей ИЖС. Поэтому мы рекомендуем смотреть на реально важные вещи.
Выбрав несколько коттеджных посёлков в интересном для Вас направлении, обзвоните их и уточните наличие свободных участков. Если они есть, то двигаемся дальше.
• Коммуникации. В большинстве коттеджных поселков Казани, застройщик гарантирует только подведение электричества и газа. Ещё в некоторых к участку подводят центральный водопровод. И только в единичных случаях имеется центральная канализация. При этом и канализацию и скважину для воды на сегодняшний день сделать на участке самостоятельно, не составляет труда. Электричество обязаны провести при оплате госпошлины в 550 рублей. И только магистральный газ это практически нерешаемая самостоятельно задача. Если вы хотите построить на участке кирпичный дом, то без газа отапливать его будет накладно. Есть, конечно, газгольдеры, но это, как правило, более дорогой вариант. Поэтому при покупке земельного участка в коттеджном посёлке Казани смотрим на то разведен ли по участкам газ, стоит ли ГРП (газораспределительный пункт), и только после этого верим застройщику. Еще более идеальный вариант если в коттеджном посёлке уже кто, то построился и подключил газ. В противном случае можно получить ситуацию как в коттеджном посёлке Султан Ай, где люди годами отапливали свои каменные дома электричеством, что обходилось до 20.000 рублей в месяц. Если вы хотите построить каркасный дом, то газ для вас необязателен, тем более что за подключение, даже к подведенному к участку газу надо будет заплатить круглую сумму.
• Подъездные пути к коттеджным посёлкам, очень важный показатель и фактор будущей комфортной жизни. Мы видели примеры, когда к купленному зимой участку, уже весной хозяева не могли проехать из-за грязной дороги даже на внедорожниках. 500 метров в резиновых сапогах до своего дома, то еще удовольствие. Дорога должна быть с твёрдым покрытием, не обязательно все участки заасфальтированы, но с твердым покрытием обязательны. Если нет спеха, то можно приехать и зимой, и весной (или осенью), и посмотреть, как быстро чистят дороги после снегопада. Оперативно или придётся ждать неделю. Если вы приехали к интересному для Вас коттеджному посёлку без напряга на легковой машине – отлично!• Дороги внутри коттеджного посёлка. Та же история что и с подъездными путями, дороги внутри коттеджного посёлка должны быть хотя бы с укатанной щебенкой. В конце концов всегда можно скинуться с соседями на асфальтную крошку. Не верьте обещаниям застройщика, их задача — это продать земельный участок. Кстати, в большинстве коттеджных поселках Казани, дорога — это просто утрамбованная щебенка. Заехав по «нормальным дорогам» в коттеджный посёлок, постарайтесь объехать его весь, в правильном посёлке, должно быть организовано круговое движение.
• Более подробно любой коттеджный посёлок надо смотреть, обходя его пешком. Можно увидеть что-то важное, а ещё пообщаться с людьми, которые Вам встретятся. Узнать все слухи об этом коттеджном посёлке, недостатки и преимущества. То, что Вам не расскажет в офисе застройщик. Такое общение, с теми, кто уже купил земельный участок в заинтересовавшем Вас коттеджном посёлке, обязательно. Кроме того, такая прогулка поможет вам выбрать наиболее симпатичные для вас участки. Именно их и стоит осматривать более внимательно.
• Почему стоит внимательно осматривать сам земельный участок? Во-первых, есть свойства самого земельного участка. Если земля находится в низине, то участок весной, осенью и после сильного дождя будет подтапливать. Дом будет стоять в луже или придется тратиться на водоотведение. Земельный участок на склоне (как я их люблю), зачастую с них открываются красивые виды. Однако надо быть готовым к тому, что фундамент на участке с уклоном будет стоить существенно дороже (банально вырастет материалоемкость). Второй нюанс — это соседи, кому-то важно ощущение безопасности. Чтобы с обоих сторон уже жили люди. А другие хотят уединения и выбирают земельный участок подальше от людей ближе к границам коттеджного посёлка.
• Определившись с участком, начните изучать документы. Кто занимается коттеджным посёлком, история застройщика. От чьего лица ведётся продажа земли, с кем заключается договор. Нам известно несколько случаев, когда в коттеджном поселке земля стоила около миллиона за земельный участок. Из которого 100.000 рублей проводится официально, остальное предлагалось отдать наличными. Даже если это не мошенники, то, во-первых, в современном цифровом мире, государство может в любой момент прийти и спросить, а как это ты купил так дёшево? А во-вторых, если это мошенники, то с кого вы будете спрашивать деньги, на бумагах то прошло только 10% от реальной стоимости. Не введитесь на разводки.
Если вы видите, что договор заключается на организацию, которая существует уже приличный срок, все деньги, сроки и условия чётко прописаны – это хороший знак, можно двигаться дальше. Забронируйте участок, и если остались какие-то сомнения, то закажите официальный документ - ГПЗУ.
• ГПЗУ – генеральный план застройки участка. Заказав такой документ можно узнать какие у государства планы на этот земельный участок. Возможно, где-то рядом должны проложить дорогу или проходит газопровод. Кстати, это реальный случай из жизни коттеджного поселка Казани. Участки, на которых уже построили дома, оказались в 150 метровой зоне газопровода высокого давления. Всех их суд обязал снести. ГПЗУ без красных линий говорит, что на участке можно спокойно построить дом, без претензий со стороны государства.
• Наличие входной группы и минимальной внутрипоселковой инфраструктуры желательное дополнение к комфортной жизни внутри коттеджного посёлка. Многим это кажется ненужным, однако, входная группа — это еще и охрана – безопасность. Кроме того, во входной группе часто размещают небольшой магазинчик, чтобы жителям коттеджного посёлка не приходилось ездить, куда-то за бутылкой молока или буханкой хлеба. Это просто комфортно. Хотя конечно без всего этого и можно прожить. Из того что делается не всегда, но что повышает комфортность проживания это гостевая парковка и детская площадка. Сравните коттеджные посёлки с ними и без и увидите разницу.
• Надо ли чтобы в коттеджном посёлке была управляющая компания или ТСН? Не бойтесь если застройщик на начальном этапе реализации коттеджного посёлка, сажает подконтрольную ему УК. Вначале пока не все участки проданы, именно эта УК будет убирать снег зимой или решать иные бытовые проблемы. Если ее не будет, то все эти расходы будет нести сами владельцы земельных участков. Если же со временем УК начнёт «борзеть», повышать тарифы, плохо управлять коттеджным посёлком, Вам ничего не мешает собрать инициативную группу и организовать своё ТСН, сменив УК от застройщика. К примеру, в казанских коттеджных посёлках плата за УК обычно варьируется от 1500-10.000 рублей за участок в месяц, все остальное по счётчику.
Конечно, это не все нюансы покупки земли в коттеджном посёлке. Однако даже их будет достаточно, чтобы купить земельный участок без подводных камней.
